Plus souvent choisie pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille, la SCI familiale permet aussi d’écarter certaines règles comme celles de l’indivision, souvent contraignantes. Quels sont ses avantages et inconvénients ? Découvrez-les dans cet article. 

Avantages de la SCI familiale

Ces avantages sont nombreux.

Une gestion facilitée du patrimoine immobilier

Une SCI permet aux membres d’une famille de se libérer de la gestion de leurs patrimoines immobiliers. Cette dernière qui est constituée des obligations fiscales, du paiement des charges ; de l’exploitation des logements ; de l’entretien et amélioration des bâtiments, constitue en réalité une lourde charge.  

En effet, étant donné que l’administration conjointe du bien est une source de conflit au sein des membres de la famille, la gestion de cette tâche est souvent confiée à une seule personne. Cette dernière est extérieure à la société et est désignée lors de la rédaction des statuts. Ainsi, les éventuelles mésententes entre les propriétaires n’affectent pas l’action de cette dernière. Il est libre de prendre toutes les décisions qui convergent vers l’intérêt de la société sauf si les statuts limitent ses pouvoirs et exigent un vote à l’assemblée générale ordinaire.

La durée de gestion est fixée par les statuts excepté les SCI familiales constituées entre parents et enfants. Dans ce cas de figure, la gestion est confiée aux parents, mais les statuts ne spécifient pas de terme. Le mandat social prend fin au décès des parents ou à la fin de l’existence de la société. 

Optimisation de la transmission du patrimoine familiale

En lieu et place d’un bien immobilier détenu en nom propre, la transmission de parts sociales de SCI familiale est plus avantageuse en termes de fiscalité. En effet, lorsqu’un parent transmet un patrimoine à ses enfants, il peut bénéficier d’abattements fiscaux dont le montant s’assimile à une exonération totale des droits de succession.

Les transmissions parents-enfants sont soumises à un abattement de 100 000 € environ par opération. Pour transmettre la totalité de leurs parts sociales à leurs enfants, les parents procèdent de façon progressive. Ainsi, ils s’assurent ne jamais dépasser cette somme à chaque transmission. C’est un moyen de s’exonérer totalement des droits de mutation à payer en cas de transmission et ce, sans que les enfants n’aient pas à payer après leur décès. 

Inconvénients de la SCI familiale

Elle présente aussi plusieurs inconvénients.

La création

Que cela ne vous étonne pas, l’inconvénient majeur de la SCI concerne sa création. En effet, pour la créer, vous devez remplir certaines formalités. Il s’agit de la rédaction des statuts, l’enregistrement des statuts au service des impôts, l’immatriculation de SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Vous devez aussi publier la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales.

Ces opérations ont un prix lorsque vous passeriez par un avocat pour la rédaction des statuts. Pour l’annonce légale, vous devez prévoir 200 € environ. La SCI étant une personne morale, elle ne peut bénéficier d’un prêt à taux zéro ou le plan d’épargne logement destinés aux personnes physiques.

Les règles de fonctionnement

Les règles de fonctionnement de la SCI fonctionnent comme la tenue d’une comptabilité ou comme la tenue d’une assemblée générale annuelle des associés avec la rédaction d’un procès-verbal. La première est plus rigoureuse si vous soumettez la SCI à l’impôt sur société. De plus, elle doit être remise au greffe chaque année.